Налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости проблемы

Проблемы и перспективы расчета и взимания налога на имущество физических лиц

экономические науки

  • Кожемякина Виктория Александровна , бакалавр, студент
  • Ставропольский государственный аграрный университет
  • НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ
  • НАЛОГОВАЯ НАГРУЗКА
  • КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ
  • НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
  • НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ

Похожие материалы

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и регулируется НК РФ наряду с нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. В качестве особенности данного налога выступает то, что его взимание определяется исключительно характеристиками имущества, безотносительно к индивидуальной платёжеспособности налогоплательщика.

С 1 января 2015 года вступил в силу новый порядок исчисления и уплаты налога на имущество физических лиц. Один из наиболее сложных этапов в исчислении данного налога – формирование налоговой базы, в связи с необходимостью установления кадастровой стоимости объектов [4].

Показатели кадастровой стоимости объектов весьма существенно отличаются от показателей инвентаризационной стоимости этих объектов. Следует отметить также, что кадастровая стоимость ниже рыночной в среднем на 15-20 %. По результатам расчётов величины налога на имущество физических лиц была выявлена тенденция к росту разницы между кадастровой и рыночной стоимостью по мере приближения к центру города, увеличения стоимости объектов недвижимости. В связи с этим большое значение приобретает учёт связи объектов с их местоположением, равно как и повышение качества исходных данных кадастрового учёта [1].

Положительным аспектом взимания налога на имущество физических лиц с кадастровой стоимости является возможность пополнения муниципальных бюджетов, главным образом за счёт владельцев значительных объёмов недвижимости. В то же время возникает проблема повышения налоговой нагрузки граждан, в особенности – социально незащищённых слоёв населения [5].

Большое значение имеет предоставление налоговых льгот, предусмотренных ст. 407 НК РФ. Пенсионеры являются наиболее распространённой категорией льготников по налогу на имущество физических лиц.

Помимо льгот предусматриваются налоговые вычеты, уменьшающие сумму налога к уплате, что также рассматривается в качестве одной из мер социальной защиты населения.

Таблица 1. Налоговые вычеты по налогу на имущество физических лиц

Объект недвижимости

Налоговые вычеты

Уменьшение на величину кадастровой стоимости 20 кв. м общей площади этой квартиры

Уменьшение на величину кадастровой стоимости 10 кв. м общей площади этой комнаты

Уменьшение на величину кадастровой стоимости 50 кв. м общей площади этого жилого дома

Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом)

Уменьшение на 1 млн. рублей

В 2015-2019 гг. предусмотрено применение понижающих коэффициентов при расчёте налога на имущество физических лиц для собственников недвижимости.

Понижающие коэффициенты, применяемые для расчёта налога на имущество физических лиц:

  1. год – значение коэффициента 0,2;
  2. год – значение коэффициента 0,4;
  3. год – значение коэффициента 0,6;
  4. год – значение коэффициента 0,8.

Расчёт по кадастровой стоимости действительно увеличивает сумму взимаемого налога по сравнению с инвентаризационной стоимостью. Однако применение понижающих коэффициентов позволяет избежать резкого увеличения налога, способствует постепенному нарастанию налоговой нагрузки. В целом к моменту полной отмены инвентаризационной стоимости в 2020 г. ожидается рост наполняемости бюджетов муниципальных образований вследствие увеличения поступлений от налога более чем в 5,5 раз за 5 лет [2].

Наибольшее воздействие на распределение налогового бремени должно оказать изменение вида налоговой ставки [1, с. 19]. На данный момент установлены ставки до 0,1 % включительно, свыше 0,1 до 0,3 % включительно и свыше 0,3 до 2,0 % включительно (исходя из инвентаризационной стоимости) для соответствующих категорий имущества, указанных в ст. 406 НК РФ. При расчёте на основании кадастровой стоимости применяются налоговые ставки 0,1 %, 0,5 % и 2 % в соответствии со ст. 406 НК РФ.

Очевидно, налоговая нагрузка должна сместиться в сторону дорогостоящих объектов недвижимости. Несмотря на это, реализации налогом социальной функции в данном случае не ожидается, поскольку повышенная ставка применяется только в отношении имущества, превышающего по стоимости 300 млн. руб. В результате имущество, для примера, стоимостью 11 млн. руб. облагается налогом по такой же ставке, как и имущество, оцененное в 250 млн. руб. Поэтому в целях реализации принципа справедливости налогообложения существуют предложения по увеличению количества интервалов стоимости недвижимости и соответствующих им налоговых ставок. Кроме того, по мнению экспертов, наблюдается большая склонность местных администраций к повышению ставок, нежели к их снижению. Тем не менее, они не имеют права увеличить ставки более чем в 3 раза, а рост доходов местных бюджетов может повысить заинтересованность местных властей в развитии своей территории [5].

Целесообразно отметить, что в связи с реформированием налога на имущество физических лиц расширяется перечень налогооблагаемых объектов. Как следствие, возникают налоговые коллизии при налогообложении новых категорий недвижимости, например, апартаментов. Спорные случаи возникают также при взимании налога с единого недвижимого комплекса и объектов незавершённого строительства.

В качестве основных мер по урегулированию подобных ситуаций можно выделить: уточнение порядка налогообложения объектов, достижение чёткости и однозначности определения видов имущества, уточнение момента возникновения обязанности регистрации имущественных объектов [2].

Следует обратить внимание и на вопросы администрирования налога на имущество физических лиц, в рамках которого вводится обязанность самообложения граждан налогом. Налогоплательщики обязаны сообщать налоговым органам о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения. Данное нововведение квалифицируется как шаг к снижению потерь в наполняемости бюджетов. Появляется возможность учёта и налогообложения объектов, по которым у налоговых органов отсутствует информация, а также ранее неучтённых и неоцененных объектов. С другой стороны, подобный механизм не исключает создания проблем для налоговых органов и налогоплательщиков, в частности, уклонения от налогообложения, возникновения вопросов в судебной практике [3].

Таким образом, налогообложение имущества физических лиц сопряжено с рядом проблемных аспектов. Необходимость максимизации эффективности пополнения бюджетов с одной стороны и реализации принципа социальной справедливости, выполнения социальной функции налога – с другой порождает спорные, нередко конфликтные ситуации. Результаты введения нового порядка исчисления и уплаты налога на имущество физических лиц пока не имеют однозначной оценки [4].

Так или иначе, следует отметить некоторые меры, способные повысить эффективность реализации основных функций данного налога. Необходимо совершенствование механизмов кадастровой оценки с целью более адекватного отражения реальной дифференциации стоимости объектов. Целесообразно учитывать уровень доходов налогоплательщиков при установлении размера налога. Это позволит снизить рост налоговой нагрузки на малообеспеченных лиц. Наконец, существует возможность повышения оперативности реализации региональных программ при условии расширения финансовой самостоятельности муниципалитетов, так как ставки, льготы и вычеты будут определяться с учётом местных особенностей.

Список литературы

  1. Абакарова, Р.Ш. Краткий обзор изменений по налогу на имущество физических лиц / Р. Ш. Абакарова. Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. – 2015. — № 10-2. — С. 17-19.
  2. Абакумова, М.Д. Анализ изменений в налогообложении имущества физических лиц / М. Д. Абакумова, Е. Н. Лапина. Экономика и социум. 2015. № 1-3 (14). С. 898-901.
  3. Кулешова, Л.В. Налоги и налогообложение / Л. В. Кулешова, Е. Н. Лапина. Учебно-практическое пособие для студентов направления 080100.62 «Экономика» Ставрополь, 2013.
  4. Пьянова, М.В. Новый налог на имущество физических лиц: социальное измерение / М. В. Пьянова. Символ науки. – 2016. — № 3-1. – С. 134-138.
  5. Собченко, Н.В. Особенности определения налоговой нагрузки хозяйствующего субъекта / Н. В. Собченко, Л. В. Кулешова., Е. Н. Лапина. Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2015. № 114. С. 523-536.

Сетевое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.

Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

Проблемы и перспективы введения налога на недвижимое имущество физических лиц

Конончук Марина Игоревна
МФЮА, юридический факультет,
2 курс, магистратура
E-mail: Kononchuk.M@yandex.ru

Налоговая политика любого государства, соответствующая существующим экономическим, социальным, а также политическим условиям экономики направлена на обеспечение эффективного использования налогов в решении социально-экономических проблем.

На современном этапе развития рыночных отношений, проявляется весомая значимость налогового института, вследствие чего возникает необходимость в реформировании налоговой системы в целом. Данное направление модернизации диктуется инновационными тенденциями развития рынка и общества, тем самым способствует реализации мероприятий, направленных на изменения в налоговой системе Российской Федерации. В условиях современной российской экономики, государственная налоговая политика так же динамично совершенствуется, что подтверждает последними нововведениями в налоговом законодательстве. На сегодняшний день в России действует реформа, улучшающая технологию и процесс исчисления и взимания налогов, а также качество и достоверность официальной отчетности доходов и имущества. Наиболее активно проявляется внедрение единого налога на недвижимость по всей территории РФ, предусматривающий повышение доходов бюджетной системы Российской Федерации. Так с 1 января 2015 года в Налоговый кодекс РФ введена новая глава 32, «Налог на имущество физических лиц», которая заменила Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Цель введения данного налога — переход к более справедливому налогообложению, и повышение фискального значения налога на имущество.

Проблемой внедрения налогов на имущество является то, что их взимание не учитывает индивидуальную платежеспособность налогоплательщика и определяется только характеристиками имущества, что негативно сказывается на платежеспособности слоев населения с низкими доходами, и вызывает ряд недовольств в обществе. Для сглаживания социальной напряженности законодатели разработали поэтапное внедрение данного налога, расчитаный на 5 лет. Особенности переходного периода отображены в Федеральном законе от 04.10.14 № 284-ФЗ о внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую НК РФ.

С принятием закона о введении налога на недвижимое имущество физических лиц, законодателям пришлось столкнуться с рядом проблем:

1) На рынке недвижимости практически отсутствует достоверная информация о состоянии цен, что делает невозможным объективно оценить объект налогообложения;

2) Отсуствие необходимого количества специалистов — оценщиков недвижимости, для проведения столь масштабной реформы в сфере налогообложения;

3)Отсутствие данных о объектах недвижимости в реестре Государственного кадастра недвижимости;

4) Большое количество незарегистрированных объектов налогообложения;

5) Слаборазвитая взаимосвязи между государственными органами, что проявляется в обмене информацией о налогоплательщиках;

6) Уклонение высокообеспеченных граждан регистрации вновь построенных объектов, имеющих высокую стоимость, а также отсутствие возможности у оценщиков проникновения на эти территории;

7) Отсутствие законодательной базы, которая бы позволила беспрепятственно осуществлять оценку любых объектов недвижимости, в том числе санкций за препятствие проведению оценочных работ;

8) Опасение снижения спроса на недвижимость;

9) Недовольство граждан в связи с увеличением расходов на содержание жилья;

Налог на имущество является местным налогом, в первую очередь регулируется Налоговым Кодексом РФ, а также нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и городов федерального значения. Расчет сумм налога, уведомление об уплате собственникам имущества и контроль осуществляются местными налоговыми инспекциями.

Значимым изменением, введенным 32 главой НК РФ, является то, что исчисление налога на имущество исчисляется не из инвентаризационной стоимости имущества и земли, а исходя из их кадастровой стоимости имущества. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной стоимости имущества, а инвентаризационная стоимость может быть существенно ниже рыночной цены. Поэтому, рассчитанный по кадастровой стоимости налог в большинстве случаев будет выше.

Основная разница в том, что для оценки инвентаризационной стоимости основными факторами являются возраст и материал стен, а для кадастровой стоимости основной фактор — местоположение. Исходя из этого, налоговое бремя должно сместиться с новостроек на краю города на старые дома в центре.

Кадастровая стоимость устанавливается — в результате проведения государственной кадастровой оценки на дату проведения этой оценки.

С принятием закона, кадастровая оценка проводилась массово и основывалась прежде всего на не всегда корректных и зачастую устаревших данных БТИ (Бюро Технической Инвентаризации), вследствие чего кадастровая стоимость недвижимости во многих случаях оказалась выше рыночной. Процесс государственной кадастровой оценки проходит без участия собственника. О результатах которой владелец недвижимости может узнать при официальном опубликовании ее результатов; просмотрев в общем доступе на официальном сайте Росреестра, либо обратившись с запросом с Росреестр.

В связи с тем что информация о состоянии цен на рынке недвижимости зачастую делает невозможным объективно оценить объект налогообложения, кадастровую стоимость можно оспорить, если будут представлены основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Для этого следует обратиться в специальную комиссию созданную при Росреестре, или непосредственно в суд. Количество обращений по оспариванию кадастровой стоимости за 2016 год увеличилось на 85% по сравнению с 2015годом. В 2016 году комиссиями рассмотрено 48,6 тыс. заявлений в отношении 102,6 тыс. объектов (преимущественно земельные участки — более 80% объектов). Решение в пользу заявителя принято в отношении 62,6% заявлений. Кадастровая стоимость объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях суммарно снизилась на 372 млрд рублей (8,7%).

На практике, более трети поданных заявлений по оспариванию кадастровой стоимости удовлетворяются.

К компетенции Росреестра не относится проведение кадастровой оценки объектов недвижимости, но участвует в ее исправлении. До 1 января 2017 года кадастровую стоимость определяли независимые оценщики, а затем утверждали региональные и местные органы власти. С 1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке», согласно которому будет введен институт государственных кадастровых оценщиков. Новый закон предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям на постоянной основе. Новые правила будут действовать во всех субъектах Российской Федерации с 2020 года, но регионы, по своему усмотрению, могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года. Новые государственные структуры по проведению кадастровой оценки будут подведомственны региональным органам власти.

С введением нового закона ожидается, что результатом нововведения будет недопущение ошибок, с помощью внедрения единой методики кадастровой оценки на всей территории России, и, соответственно, сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

Реформирование системы кадастровой оценки напрямую влияет на точность определения налоговой базы. Предпринятые изменения действительно необходимы для роста экономики России, для благополучия граждан и стимулирования бизнеса. Поэтому данной реформе необходим переход к единой методике кадастровой оценки. В следствие чего в бюджеты будут поступать налоги с объектов, которые по какой-то причине были недооценены. А добросовестные владельцы недвижимости не будут переплачивать, и не будут вынуждены доказывать свою правоту в судах и комиссиях.

Налог на недвижимость введен с целью сокращения и в дальнейшем полного устранения дефицита местных бюджетов, из которых финансируются такие функциональные виды расходов как организация, развитие и содержание муниципального жилищно-коммунального хозяйства, инвестиции в местную инфраструктуру, развитие средств связи, развитие сети образования и здравоохранения, благоустройство территорий, охрана окружающей среды, освещение улиц, парков отдыха и огромное количество других расходов.

Укрепление муниципальных финансов призвано решить не только экономические задачи, но и решить важную социально-политическую задачу — способствовать самоорганизации населения, росту его активности в обеспечении его интересов, развивать демократические начала в жизни общества в целом.

С введением налога на недвижимость платежи растут постепенно, для этого законодатели предусмотрели пятилетний льготный период. Из которого мы видим, что в первый год рост платежей должен составить не более 20%, потом 40%, 60 и так далее. С 2020 налог на имущество будет оплачиваться в полном объеме.

Введение налога позволяет решить такую важную проблему, как налогообложения дорогостоящего имущества. При введении налога на недвижимость (жилые и нежилые помещения, строения, здания, земельные участки находящиеся в собственности физических лиц) установлена прогрессивная ставка налогообложения которая зависит от совокупной кадастровой стоимости всех объектов недвижимости в собственности физического лица в диапазоне от 0,1% до 2%.

При этом максимальная ставка в 2%(без возможности ее снижения на местном уровне) будет установлена для совокупной кадастровой стоимости всех объектов недвижимости свыше 300 млн. рублей. Эта повышенная налоговая ставка, применяется вне зависимости от количества собственников, а также наличия различных льгот у собственников.

Реформирование налогообложения на имущество подразумевает что увеличение поступлений в муниципальные бюджеты будет производиться не только за счет повышения налоговой нагрузки на среднего плательщика, но и за счет применения прогрессивных налоговых ставок на нежилую и элитную недвижимость, ограничения льгот, а также — принятия мер, направленных на обложение налогом ранее неоцененных и неучтенных объектов.

Внедрение налога на недвижимость несет положительный характер, заключающийся в том, что значительно снизятся затраты на администрирование налога за счет слияния двух налогов — на имущество и землю, перспектива создания единой базы данных по объектам недвижимости, начал действовать и будет прогрессировать постоянный и надежный источник налоговых поступлений в местные бюджеты, в основе которого кроется справедливый принцип распределения налогового бремени. Помимо этого, постоянные доходы местного бюджета будут постепенно стимулировать реализацию социально — экономических проектов, призванных повысить уровень жизни населения.

Основные перспективы внедрения налога на имущество физических лиц:

• Введение налога повлияет на развитие и становление налогового управления;

• Будут снижены затраты на администрирование налога, в связи со слиянием налогов на имущество и землю;

• Упрощена уплата налога в связи с унификацией платежей;

• Создание единой базы данных по объектам недвижимости;

• Принятие мер усовершенствования системы и методов оценочной деятельности;

• Разработаны методы профессиональной оценки недвижимости;

• Реальный учет возведенных и возводимых строений на подведомственных территориях;

• Появление постоянного и надежного источника налоговых поступлений в местные бюджеты;

• Перспектива благоустройства социально значимой недвижимости;

• Перспектива повышения уровня жизни населения;

• Появление возможности у местных бюджетов на реализацию различных социально — экономических проектов.

• Разработан законопроект позволяющий оценивать объекты недвижимости по единой методике по всей России.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что введение единого налога на недвижимость, действующего на всей территории России, и полный переход на кадастровое исчисление налога позволит муниципалитетам существенно пополнить свои бюджеты в первую очередь для более полного обеспечения насущных интересов населения, что значительно повлияет на уровень жизни населения, благоустройство социальной недвижимости, а так же повысит заинтересованность местных властей в развитии своей территории. Планируется что пополнение бюджетов будет происходить, в большей степени, за счет владельцев значительных объемов недвижимости.

Налог на имущество: настоящее и будущее кадастровой оценки

29 Февраля 2016

Председатель Мосгордумы выступил на заседании Президиума Совета законодателей РФ с докладом о проблемах перехода к взиманию налога на имущество организаций и физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения в Москве .
Налоговая нагрузка идет на снижение
«В Москве еще в 2014 году был осуществлен переход к взиманию налога с имущества организаций по кадастровой стоимости, и за прошедшее время кадастровая оценка недвижимости была проведена в столице уже два раза», — сообщил Алексей Шапошников .
Стоит отметить, что во второй раз при оценке учитывался коэффициент полезных площадей. Поэтому в результате данной кадастровой оценки стоимость крупных офисных, торговых зданий снизилась в среднем на 15 — 20%.
По словам Председателя Мосгордумы , в 2014 году под «кадастровое налогообложение» попала лишь часть объектов коммерческой недвижимости.
После того как были приняты изменения в столичное законодательство, перечень таких объектов был расширен.
В него были включены все столичные торговые и офисные центры площадью свыше 3000 кв. метров, а также объекты площадью более 2000 кв. метров, фактически используемые для размещения офисов, торговли, общепита и бытового обслуживания.
«В прошлом году московские власти провели масштабную ревизию объектов недвижимости, которая показала, что под указанные в законе требования попадают еще около 2000 зданий. В итоге на «кадастровое налогообложение» переведено более 7000 объектов», — сообщил Алексей Шапошников .
Председатель Мосгордумы отметил, что в Москве было принято решение постепенно переходить на ставку налога, исчисляемого по кадастровой стоимости, но экономический кризис внес свои коррективы. «Столичным антикризисным планом, который был утвержден в феврале 2015 года, было предусмотрено снижение темпов роста ставки налога. Поэтому Мосгордума в июне прошлого года приняла закон, согласно которому в 2016 году ставка снижена до 1,3% вместо 1,5%, в 2017 г. — до 1,4% вместо 1,8%, в 2018 г. — до 1,5% вместо 2,0%. То есть налоговая нагрузка на бизнес в городе к 2018 году снизится на четверть», — пояснил он. Кстати, для создания равных условий для бизнеса с 1 января 2017 года налогообложение по кадастровой стоимости распространится в Москве на все специализированные торговые и офисные здания независимо от их общей площади.
Также Алексей Шапошников подробно остановился на вопросе предоставления налоговых льгот. «В 2015 году мы приняли городской закон и снизили налоговую нагрузку на предприятия, являющиеся субъектами инвестиционной деятельности, а также на технопарки и индустриальные парки.
От налога на имущество были освобождены организации, использующие данное имущество в ходе реализации приоритетного инвестпроекта», — пояснил он .
По его словам, в прошлом году льгота в размере 75% была предоставлена организациям, у которых торговля, офисы, общепит, бытовое обслуживание являются непрофильной деятельностью и занимают менее 20% общей площади.
Под эту категорию попали, например, складские и производственные здания.
Кроме этого, установлены льготы для гостиниц, что важно для развития внутреннего туризма, особенно в преддверии чемпионата мира по футболу 2018 года.
Алексей Шапошников сообщил, что поступления в городской бюджет по налогу на имущество организаций ежегодно составляют порядка 100 млрд. рублей.
Методика оценки требует уточнения
» Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве в 2015 году было проанализировано более 2300 заявлений. Из них на 1080 был дан положительный ответ, а 1225 были отклонены комиссией . Кроме того, 346 заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в 2015 году было подано в Мосгорсуд «, — такую статистику обжалования результатов оценки юридическими лицами в столице привел в своем выступлении Алексей Шапошников .
По словам Председателя Мосгордумы , ключевой проблемой, связанной с переходом к налогообложению по кадастровой стоимости, «безусловно является сама по себе кадастровая оценка, а точнее, ее методика, поскольку она является массовой и учитывает лишь усредненные характеристики объектов.
Поэтому мы иногда сталкиваемся с ситуацией, когда кадастровая стоимость объекта превышает его рыночную стоимость», — пояснил он.
Алексей Шапошников считает, что оспаривание результатов кадастровой оценки является достаточно распространенным явлением. «Массовая оценка действительно несовершенна. То, что комиссия и Мосгорсуд зачастую идут навстречу заявителям, — это положительный факт, который благоприятно сказывается на климате в деловой среде столицы. Но это не решает проблему принципиально», — подчеркнул он .
Председатель Мосгордумы заострил внимание на норме федерального законодательства, согласно которой, оспаривая кадастровую стоимость в этом году, физические лица никак не могут повлиять на стоимость в предыдущем году. «Пересмотр налоговой базы за предыдущий налоговый период не производится, сумма налога остается прежней и не пересматривается, — отметил Алексей Шапошников .
— Дело в том, что с 1 января этого года в Москве осуществлен переход на расчет налога на имущество физических лиц на основании кадастровой стоимости их имущества. Но поскольку налоговые уведомления за 2015 год москвичи получат лишь в 2016 году, то сложно пока делать выводы о том, насколько массовыми будут обращения по поводу оспаривания результатов оценки.
Пока, по данным Росреестра , за 2015 год Комиссией по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки было рассмотрено всего 125 заявлений физических лиц, что находится в пределах статистической погрешности.
«Несмотря на тот факт, что даже оценка элитной недвижимости проводилась в Москве в отдельной группе, чтобы ее стоимость не оказывала влияния на общий уровень цен в том или ином квартале, могут быть случаи завышения кадастровой стоимости, например «хрущевок», расположенных рядом с элитными жилыми комплексами. Мы понимаем, что жители будут оспаривать данную оценку, но даже при положительном исходе дела сумму налога за 2015 год изменить уже будет нельзя», — выразил обеспокоенность Алексей Шапошников . При этом Председатель Мосгордумы считает, что городские власти держат ситуацию под контролем, «никакой остроты и чрезмерной напряженности нет, мы стараемся нивелировать негативные явления путем предоставления льгот и снижения размеров и темпов роста налоговых ставок».
«В Москве активно развивается данный рынок, так как стоимость квадратных метров апартаментов существенно ниже стоимости обычного жилья.
Но зачастую данную категорию объектов покупают именно для постоянного проживания. При этом мы понимаем, что, согласно Налоговому кодексу РФ , апартаменты попадают под категорию «иных помещений», — сообщил Алексей Шапошников .
При исчислении налога в отношении апартаментов налоговые вычеты и льготы не предусмотрены, а размер ставки в зависимости от назначения всего здания, в котором расположены апартаменты, колеблется от 0,5% до 2% кадастровой стоимости.
«Сумма налога по данным объектам будет весьма существенной. Это может привести к массовым обращениям по поводу пересмотра кадастровой стоимости.
Подобные опасения высказывает и Управление Росреестра . Поэтому, на наш взгляд, стоит рассмотреть возможность закрепления понятия «апартаменты» в российском законодательстве, включая законодательство о налогах и сборах, чтобы не возникало никаких двусмысленных толкований», — резюмировал Председатель Мосгордумы .

Проблемы при расчете налога на имущество из-за перехода на кадастр решат в 2018 году

МОСКВА, 1 марта. /ТАСС/. Проблемы при расчете налога на имущество физических лиц, которые возникли при переходе на кадастровую оценку стоимости жилья, будут решены в 2018 году. Об этом заявил министр финансов РФ Антон Силуанов в четверг в эфире телеканала «Россия 24».

«Те проблемы, которые возникли с переходом с БТИ на кадастровую стоимость, будут решены в текущем году. И мы сможем смягчить бремя нашим гражданам», — сказал он.

Президент РФ Владимир Путин, обращаясь с Посланием к Федеральному собранию, заявил, что налог на имущество физических лиц должен быть справедливым и посильным для граждан. Он потребовал уточнить механизм расчета налога на имущество физических лиц, а также пересмотреть кадастровую стоимость имущества, которая не должна превышать рыночную.

С 1 января 2015 года налог на имущество физических лиц в 28 регионах стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости (приближенной к рыночной). В 2016 году собственники стали получать налоговые извещения с новыми данными, что увеличило поток желающих пересмотреть кадастровую стоимость своих объектов недвижимости. Количество заявлений об оспаривании кадастровой стоимости, поданных в созданные при Росреестре комиссии, за 2016 год выросло на 85% по сравнению с 2015 годом.

Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости

Авторы: Партнеры ООО «Корн-Аудит»
Е.В. Шестакова, А.А. Жиркова

Налог на имущество физических лиц и налог на имущество юридических лиц в отношении офисной и торговой недвижимости в настоящий момент исчисляется по кадастровой стоимости. Ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости и балансовой стоимости соответственно. Сейчас кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене. Но встречаются случаи, когда она превышает рыночную: из-за неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете, в связи с падением рыночной стоимости объекта.

Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);

жилое помещение (квартира, комната);

единый недвижимый комплекс;

объект незавершенного строительства;

иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:

если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;

если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;

если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Важно! Кадастровую стоимость необходимо сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Например, если на 2016 год кадастровая стоимость недвижимости составляла 6 млн. руб., а реальная стоимость — 5 млн. руб., то кадастровая оценка превышает рыночную на 1 млн. руб. Если получится это доказать, то размер налоговой базы уменьшится.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;

в суд (п. 2 ст. 403 НК РФ) — процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

Важно! Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Переоценка стоимости и ее оспаривание в будущем

Наше законодательство одно из самых динамичных в мире. И законодательство в области налогообложения является ярким примером нестабильности в законодательстве. Так, в настоящее время принят во втором чтении Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В 2018 году при исчислении налога за 2017 год на территории 28 субъектов Российской Федерации применяется коэффициент 0,6, на территории 21 субъекта Российской Федерации – коэффициент 0,4, на территории 15 субъектов Российской Федерации – коэффициент 0,2. В остальных субъектах Российской Федерации коэффициент не применяется, поскольку решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.

Применение такого порядка исчисления налога на имущество физических лиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан, прежде всего, из-за резкого роста кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим законопроектом предусматривается отказ от применения указанного выше коэффициента начиная с исчисления налога за четвертый налоговый период применения кадастровой стоимости (коэффициент 0,8).

Таким образом, поправка является положительной и не должна привести к резкому росту кадастровой стоимости.

Одновременно законопроектом вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это тоже приведет к уменьшению случаев оспаривания стоимости для целей налогообложения.

Законопроектом также предусматривается:

1) возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода.

2) исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета.

3) применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.

То есть можно будет не платить за ошибки чиновников, как предусмотрено в настоящее время. Данная поправка позволит снизить риски налогоплательщиков, которые связаны с длительными процедурами оспаривания стоимости.

Кроме того, законопроектом предусмотрен также ряд уточняющих изменений, направленных на разрешение неурегулированных вопросов, возникающих при применении глав 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации, среди которых необходимо выделить следующие:

1) в настоящее время к льготной категории граждан по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу отнесены инвалиды с детства. Между тем к данной категории граждан относятся только лица, достигшие возраста 18 лет, имеющие группу инвалидности с определением причины инвалидности «инвалид с детства». При этом дети-инвалиды составляют самостоятельную категорию.

2) в отношении физических лиц — собственников жилых домов, квартир и комнат Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает ряд налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц в виде налоговых вычетов, налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем в отношении таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, налоговые преимущества не применяются, поскольку они не выделены как самостоятельные объекты налогообложения.

3) в отношении физических лиц – собственников гаражей и машино-мест Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает налоговые преимущества в виде налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами Российской Федерации.

предлагается распространить установленные Налоговым кодексом налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации.

Это тоже является положительной тенденцией и снизит риски в части обжалования стоимости.

Инструкция для оспаривания кадастровой стоимости

1) Проверить сроки — не более 5 лет от даты опубликования установленной кадастровой стоимости.

2) Собрать все необходимые документы.

3) Рассмотрение заявления (7 — 14 дней).

4) Решение комиссии.

5) Судебное разбирательство (если не устраивает решение комиссии).

Оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл, если это экономически выгодно, т.е. если экономия на налогах вследствие снижения кадастровой стоимости будет превышать расходы на ее снижение.

Также стоит учесть, что с 2018 года стало сложнее оспорить кадастровую стоимость. Уже в 2017 году вступили в силу поправки, которые изменили порядок снижения кадастровой стоимости (сейчас идет подготовительный этап к переоценке недвижимости в 2020 году). В настоящее время необходимо привести юридические дела в порядок и разобраться в стоимости своей недвижимости. Сейчас за основу берется кадастровая стоимость, определенная на январь 2014 года или кадастровая стоимость, уменьшенная позже через суд.

Перечень документов, которые необходимы для обращения в комиссию:

выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;

документ, подтверждающий, что вы собственник;

данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам (для подачи иска в суд).

Также изменения коснулись и деятельности оценщиков. Сейчас создаются специализированные бюджетные учреждения, которые будут самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов (ранее проводился конкурс на отбор независимых экспертов). За новыми органами осуществлять надзор будет Росреестр.

Спешить с оспариванием кадастровой стоимости необходимо из-за того, что: налог будет пересчитан начиная с периода в котором подано заявление; налог будет расти дальше; возрастет стоимость услуг оценщиков; вероятность введения моратория на кадастровые споры.

А вот в будущем порядок оспаривания несколько изменится.

Старую кадастровую стоимость оспорить нельзя (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Поэтому рекомендуется уже сегодня узнать, будет ли изменяться стоимость в 2019 году.

В порядке перерасчета имущественных налогов произойдут следующие изменения:

1) при изменении количественных и качественных характеристик объекта (например, площадь), налог на имущество организаций и физических лиц рассчитают по новой кадастровой стоимости со дня внесения сведений в ЕГРН. По новой оценке нужно определить сумму за полные месяцы после изменения и до конца года, по старой оценке — сумму за полные месяцы с начала года до изменения.

2) изменение кадастровой стоимости в результате обжалования или исправления ошибки, можно пересчитать налог на имущество за периоды, когда для его расчета применяли ошибочную (оспоренную) стоимость (т.е. можно вернуть или зачесть налог и за предыдущие годы; сейчас можно уменьшить налог начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании).

Перерасчет налога по проекту будет возможен, если решение об изменении кадастровой стоимости примут после 31 декабря 2018 года. Некоторые налогоплательщики смогут вернуть деньги за 2015-2018 годы.

В качестве рекомендаций, нужно выяснить с какого года действует текущая оценка. Если же она действует ранее декабря 2017 года, то заявление следует подать в 2019 году, тогда пересчет налога будет с года, когда установлена текущая кадастровая стоимость. Если она применяется с 2018 года, то заявление можно подать как в 2018, так и в 2019 году. Пересчитать налог в обоих случаях можно будет с 2018 года.

Важно! Заявление о возврате налога можно подать не позднее 3 лет со дня его уплаты. Для граждан есть дополнительное ограничение: вернуть налоги можно только за 3 года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом.

Основными ошибками при оспаривании кадастровой стоимости являются:

отчет не соответствует ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности (комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу);

неверно примененная методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет);

при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной аренды, без поправки на передаваемые права;

в отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде;

нет описания строений, расположенных на оцениваемом участке;

в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7»;

ошибка с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта;

при кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.

Поэтому посмотрите, есть ли у вас проблемы с кадастровой стоимостью, увеличилась ли Ваша стоимость или планируется ее пересмотр, и в соответствии с этими данными выбирайте тактику оспаривания стоимости.