Купля-продажа налог на прибыль

Какой налог с продажи автомобиля в 2017-2018 годах? Порядок уплаты при продаже

Налог с продажи автомобиля в каком размере взимается? Если автомобилист запланировал продажу своего транспорта, то ему необходимо знать ответ на этот вопрос. В ряде случаев налог с продажи автомобиля не уплачивается гражданами, продающими свое транспортное средство.

Налог с продажи автомобиля в 2017-2018 годах

Налог на доходы физических лиц при реализации автотранспортного средства уплачивается гражданами в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ.

Объектом налогообложения в налоге с продажи автомобиля считается доход, полученный лицом в результате реализации объекта собственности.

Каков налог с продажи автомобиля?

По общему правилу, зафиксированному в ст. 224 НК РФ, налоговая ставка устанавливается в размере 13% от суммы дохода. Размером дохода продавца автомобиля признается стоимость автомобиля, которая была оговорена сторонами в договоре купли-продажи машины.

13-процентная ставка налога с продажи автомобиля принята для налоговых резидентов РФ. Ставка налога с продажи автомобиля для граждан, не входящих в число резидентов, устанавливается в размере 30%.

Кто освобожден от налога?

Налог с продажи автомобиля не уплачивается гражданами при наличии следующих обстоятельств:

  1. Отсутствие дохода при совершении сделки. Такое возможно, к примеру, в ситуации, в которой продажа машины происходит по цене, не превышающей первоначальную стоимость автомобиля.
  2. Длительное владение автомобилем перед продажей. Лицо, получившее доход от реализации собственности, которая принадлежала ему не менее 3 лет, не платит налог на доход.
  3. Если стоимость продаваемой машины не превышает 250 000 рублей.

Как получить налоговый вычет?

Законодатель предоставляет право получить налоговый вычет тем автомобилистам, которые уплатили положенный налог при продаже транспортного средства.

В ст. 220 НК РФ содержится перечень условий и особенности, в соответствии с которыми налоговые органы предоставляют налоговый вычет.

Возможность его получить есть у тех автомобилистов, которые продали машину, принадлежащую им менее 3 лет. В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ максимально возможный размер вычета при реализации автотранспорта составляет 32 500 рублей (13% от 250 000 рублей — предельного размера базы для исчисления вычета).

Оформление налогового вычета

Чтобы получить налоговый вычет, гражданин, реализовавший свой автомобиль и уплативший налог, должен заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ.

После заполнения декларации гражданину потребуется собрать пакет правоустанавливающей и финансовой документации, подтверждающей факт продажи машины, в которую входит копия и оригинал договора купли-продажи автотранспорта.

Факт продажи автомобиля по цене свыше 250 000 рублей, дающий основание для начисления НДФЛ, подтверждается с помощью таких бумаг, как:

  • платежные поручения;
  • банковские выписки;
  • расписки продавца в получении денежных средств.

С указанными бумагами гражданин направляется в отделение налогового органа, расположенного по его месту жительства. Все документы должны предоставляться в оригинальном экземпляре и в виде копии, чтобы специалист налоговой инспекции, принимающий документацию, при необходимости мог произвести их сверку.

Когда не стоит пользоваться вычетом?

Несмотря на то что закон предоставляет право уменьшить размер налогооблагаемого дохода при продаже автомобиля на сумму имущественного вычета, пользоваться им не всегда разумно. Дело в том, что, согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, вместо него продавец вправе воспользоваться другой возможностью, которая заключается в уменьшении суммы полученного при продаже авто дохода на сумму расходов, которые связаны с получением этого дохода, но при условиях:

  • Данные расходы должны быть подтверждены документами.
  • Сумма принимаемого расхода – не более суммы полученного дохода от продажи авто.

Таким образом, вычетом пользоваться разумнее тогда, когда сумма произведенных расходов, связанных с получением дохода от продажи автомобиля, менее 250 000 рублей. То есть если вы продаете машину за 410 000 рублей, а приобрели ее годом ранее за 400 000 рублей (и у вас есть подтверждающие ваши расходы документы), имеет смысл пользоваться не вычетом, а правом на уменьшение дохода.

Налоговая декларация

Налоговая декларация подается продавцом, отчитывающимся о своих доходах после продажи автотранспортного средства. Освобождены от заполнения декларации только те продавцы, которые реализовали транспорт, находившийся в их собственности дольше 3 лет.

Срок подачи налоговой декларации

Документ за текущий год подается в начале следующего года. Это означает, что за доходы, полученные в 2016 году, следует отчитываться в начале 2017 года.

При этом законодатель устанавливает крайний срок подачи декларации. Ее необходимо предоставить в налоговый орган не позднее 30 апреля.

Идеальное время для предоставления документа – это февраль и март, поскольку в эти месяцы очереди в налоговых инспекциях не слишком велики.

Штрафные санкции

Непредставление декларации в установленный срок влечет за собой юридическую ответственность в рамках ст. 119 НК РФ. Она устанавливает для нарушителей налоговых норм наказание в виде штрафа.

Штраф выплачивается в размере 5% от неуплаченного налога, который был обязателен к оплате в соответствии с декларацией. При этом 5-процентная сумма штрафа начисляется гражданину каждый месяц, прошедший со дня нарушения.

Максимальная сумма штрафа составляет 30% от суммы налога, а минимальный размер зафиксирован в пределах 1 000 рублей.

Документы для оформления декларации

Чтобы внести все необходимые сведения в документ, гражданину потребуется следующая документация:

  • Договор купли-продажи автотранспортного средства, подтверждающий сделку по продаже машины.
  • Договор купли-продажи автотранспортного средства, подтверждающий сделку по приобретению впоследствии проданной машины.
  • Паспорт гражданина.
  • ИНН.

Как заполнить декларацию

Документ по форме 3-НДФЛ заполняется при помощи электронной программы, которую можно скачать на сайте налогового органа. Для этого программу следует сохранить на своем компьютере и произвести установку.

Когда на рабочем столе появится соответствующий ярлык, его необходимо открыть и приступить к заполнению декларации. В свободных графах формы гражданину предстоит зафиксировать:

  • Номер налоговой инспекции, куда она будет подаваться. Если гражданин не знает точного номера местного отделения налогового органа, то ему предлагается воспользоваться удобным сервисом, позволяющим идентифицировать службу при введении данных о точном адресе, по которому расположена искомая налоговая инспекция.
  • Признак налогоплательщика, то есть его принадлежность к числу физических лиц.
  • Сведения о декларанте, где необходимо внести следующую информацию:
    • Ф. И. О. гражданина;
    • номер ИНН;
    • дата рождения;
    • место рождения;
    • место жительства в РФ и за ее пределами;
    • гражданство;
    • реквизиты паспорта;
    • контактные данные.
  • Сведения о доходах, полученных в России (сумма доходов от сделки).
  • Сведения о вычетах.
  • Расчет и сумма налога.

Форма подачи налоговой декларации на доходы от реализации машины

Заполненная справка подается налогоплательщиком в инспекцию в бумажной форме лично или посредством Единого портала госуслуг.

Подать документ можно через представителя, имеющего соответствующую доверенность, или посредством почтового отправления.

При этом нарушение процедуры подачи электронного документа влечет наказание в виде штрафа в размере 200 рублей, установленного в ст. 119.1 НК РФ.

Отправка налоговой декларации через Единый портал госуслуг

Портал госуслуг помогает гражданам отправить налоговую декларацию в электронной форме по адресу налоговой службы. Для того чтобы воспользоваться бесплатной услугой портала, гражданину потребуется отправить заявку на подачу документа в налоговую службу и прикрепить к ней заполненную с помощью специализированной программы налоговую декларацию.

В декларации должен содержаться номер кода налогового органа по месту жительства продавца машины, желающего отправить на проверку электронную налоговую декларацию.

Этот номер необходим для правильной идентификации получателя декларации. Определить реквизиты ИФНС с неизвестным номером можно с помощью специального сервиса.

Отправив такую заявку через электронный портал, гражданин увидит, что ей присвоен персональный номер. Этот номер будет сообщен заявителю посредством сообщения, поступившего в личный кабинет пользователя сайта госуслуг.

Через некоторое время поступит сообщение о приеме налоговой службой электронного заявления и налоговой декларации.

После проверки документа гражданина пригласят в отделение ИФНС для предоставления бумажного документа.

Визит в налоговую инспекцию

Декларация на бумажном носителе предоставляется налоговому инспектору вместе с индивидуальным номером заявки, полученным пользователем при отправлении заявления через Единый портал госуслуг.

Документ должен содержать пометку о том, что он уже был ранее представлен в налоговый орган в электронной форме.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Налог можно обойтись и без посещения ИФНС, заполнив приведенную на сайте форму и подкрепив ее усиленной неквалифицированной цифровой подписью.

Уплата налога при продаже автомобиля

Порядок внесения средств в счет налога с продажи автомобиля в соответствии с предоставленной декларацией содержит правило о сроках его уплаты.

Так, налоги должны быть уплачены гражданами не позднее 15 июля, следующего после продажи автотранспортного средства года.

Гражданину необходимо иметь при себе:

  • паспорт;
  • декларацию 3-НДФЛ, заполненную в установленном нормами российского законодательства порядке;
  • ИНН;
  • ПТС проданного автомобиля или его копию;
  • договор купли-продажи машины, от реализации которой гражданин получит доход, облагаемый налогом;
  • документы о получении дохода за реализованную машину.

После предоставления указанных бумаг лицу выдадут платежный документ, где указывается сумма налога, которую следует оплатить в банке.

Рекомендации налогоплательщикам

Чтобы обезопасить себя, граждане, которым предстоит уплатить налог на доходы, полученные при реализации транспорта, должны руководствоваться следующими советами специалистов:

  • Сохранять все оригинальные экземпляры документов, связанных со сделкой по купле-продаже автотранспортного средства. У продавца должен быть не только оригинал договора, но и сопутствующие документы, подтверждающие факт совершения расходов и получения доходов по сделке.
  • Если продажа не сопряжена со срочной необходимостью, то стоит дождаться, когда пройдут 3 года с момента приобретения машины. Это позволит продавцу избежать необходимости по уплате налога и представлению налоговой декларации в ИФНС.

Так, процесс продажи автотранспортного средства сопровождается сложной процедурой налогообложения доходов, полученных в результате реализации машины. Граждане, обязанные оплатить такой налог, должны позаботиться о правильном и своевременном заполнении налоговой декларации.

Расчёт налога с продажи квартиры!

добрый день! продаём квартиру. куплена давно, но собственность оформляется сейчас. куплена за 6.5млн, продаём за 8млн., кадастровая 6млн. как рассчитать и с какой суммы, налог! спасибо.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
Х = (У — Z) * 13%, где
Х – размер налога;
У – стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи;
Z – расходы, связанные с получением дохода (расходы на покупку);
13% – ставка налога на доходы физических лиц для налоговых резидентов РФ.

ВАЖНО. Если недвижимое имущество приобретено в собственность после 01.01.2016 и «У» меньше 70% от кадастровой стоимости, то «У» будет равна 70% от кадастровой стоимости. При этом стоимость имущества указанная в договоре значения не имеет.

спасибо конечно(( но почему никто мне не может написать по моему примеру 🙁

что значит в собственности давно, а оформляется в собственность сейчас? ответить на вопрос корректно не реально. условие задачи не точно и ответ такой же

Добрый день! Неважно когда куплена недвижимость, важно что собственность вы оформляете только сейчас. Соответственно это и будет считаться временем приобретения. Но Вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Т.е. если в вашем ДДУ стоит цена 6,5 млн и есть чек подтверждающий эту оплату, то сумма в 6,5 млн облагаться налогом не будет. А все то, что выше этой суммы будет подлежать обложению налога. Если что-то неясно, пишите, постараюсь помочь разобраться) Катерина

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы информацию подробнее донесите:куплена давно, оформляем сейчас. Ясности никакой.Слабо вериться, что 6.5млн. Вы отдали давно, а оформляете сейчас.Даже интересно узнать: как это?Основанием что является?

Участник программы «‎Работаю честно»

В Вашем случае доход минус расход: 8.0-6.5=1.5х13%=195 000 рублей налога.Все таки может более трех лет, хоть и сейчас оформляете что-то ?И налог платить не надо тогда.

Участник программы «‎Работаю честно»

ID: 15938234, приучите себя прикладывать хоть какие-то усилия. Вам дали удобную формулу, где буквы нужно заменить Вашими цифрами. Вам сложно произвести ВСЕГО ДВА математических действия? Отнять и умножить? Несерьезно.

Если в договоре купли-продажи укажете 6.5 млн руб, то налога не будет. Иначе налог 13% от 1.5млн руб (8млн-6.5 млн) , это 195000 руб

Уважаемый автор вопроса, Вы не потрудились изложить подробно свою ситуацию, а хотите получить развернутый ответ. Вам необходимо было указать какой документ был основанием возникновения права. Когда приобреталась недвижимость? Когда оформлялось право собственности?

Вы пишите: » куплена давно, но собственность оформляется сейчас», а этого недостаточно для ответа.

Переломным моментом является 01.01.2016 года. Очень важно для подсчподсчетов понимать что происходило до этой даты, что после.

Это в крации))
Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:
НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,
где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
ИВ – налоговый имущественный вычет.

Пример расчета — метод 1

Например, Петров А.А. продал в 2016 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей
2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:
(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % = 552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Как уменьшить налог при продаже квартиры?

Добрый день! В 2011 году мама подарила мне квартиру по договору дарения. Сейчас я планирую продать эту квартиру за 1,2 млн рублей.

Должен ли я буду платить налог с дохода от продажи 13%, несмотря на то, что квартира у меня в собственности уже более 6 лет? И если должен, то как мне уменьшить облагаемую налогом сумму на 1 млн рублей — с 1 200 000 рублей до 200 000 рублей? Я слышал, что есть такая льгота, которую можно использовать один раз в жизни.

Дмитрий, по закону с любого дохода нужно платить налоги.

Государство считает, что деньги за проданную квартиру — тоже доход, с которого нужно заплатить налог 13%. Причем размер налога зависит от того, в каком году квартира стала вашей.

Если квартира в собственности до 2016 года, налогом облагается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Если квартира в собственности после 2016 года, налогом облагается то, что окажется больше: стоимость, указанная в договоре, или кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (в некоторых регионах понижающий коэффициент может быть меньше)

Но вы, Дмитрий, можете спать спокойно: при продаже своей квартиры никаких налогов вам платить не нужно. И вот почему.

Квартира у вас в собственности более 3 лет. Государство хочет, чтобы вы сначала пожили в квартире, а уже потом ее продавали. Поэтому оно освобождает от налога тех, кто владел ею по документам более 3 лет.

Это правило действует только в следующих случаях:

  • квартира куплена до 1 января 2016 года;
  • квартиру подарили близкие родственники (бабушки, дедушки, родители, братья, сестры, дети);
  • квартиру приватизировали или получили в наследство;
  • квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением, когда вы в обмен на квартиру содержите ее бывшего собственника.

В любых других случаях, для того чтобы не платить с продажи налог, нужно быть собственником более 5 лет.

Поскольку квартиру вам подарила мама 6 лет назад, налог с ее продажи вы не платите.

Если вы обзавелись квартирой до 2016 года и владеете ею более 3 лет, платить налог при продаже не нужно 🎉

Даже если бы квартиру вам подарила в прошлом году троюродная бабушка, всё равно есть два способа уменьшить налог.

Если квартира стоит миллион или нет документов о расходах на покупку

Первый способ: вычесть из цены продажи 1 млн рублей и с оставшейся суммы заплатить 13% НДФЛ .

Если квартира стоит 1,2 млн рублей, налог заплатите с 200 тысяч: (1 200 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 26 000 Р НДФЛ

Расходы на лечение и обучение тоже уменьшают сумму налога с продажи квартиры, но только если эти расходы были в год продажи квартиры. Можно заявить социальный вычет в пределах лимита, но не возвращать 13%, а уменьшить налог.

Если квартира стоит миллион или меньше, то в бюджет вы не заплатите ни копейки. Воспользоваться этой льготой можно не раз в жизни, а раз в год, но с ограничением: даже если за год вы продадите две квартиры и на обе нет документов с потверждением расходов на покупку, «миллионный вычет» получите на обе квартиры вместе, а не на каждую в отдельности. То есть если в этом году вы продали две квартиры стоимостью по 3 млн, всё равно получите 1 млн вычета:

(3 000 000 Р + 3 000 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 650 000 Р НДФЛ

Если хотя бы на одну квартиру есть документы, можно заявить по ней вычет в размере подтвержденных расходов, а на на вторую — 1 млн.

Если купленная квартира дороже миллиона

Второй способ подойдет владельцам дорогих квартир. Здесь налог начисляется не на всю стоимость квартиры, а на прибыль, полученную от продажи.

Допустим, вы купили квартиру в новостройке за 6 млн рублей, сделали ремонт и через два года продали ее уже за 8 млн рублей. Если бы вы выбрали первый способ и уменьшили налогооблагаемую сумму на миллион, то заплатили бы налог с 7 млн рублей — это 910 тысяч рублей.

Гораздо выгоднее уменьшить налог на сумму, затраченную на покупку квартиры. Она указана в расписке между продавцом и покупателем, если платили наличными, или в платежке, если перечисляли деньги на расчетный счет продавца. В этом случае вы заплатите налог не с 7 млн рублей, а с 2 млн:

(8 000 000 Р − 6 000 000 Р ) × 13% = 260 000 Р НДФЛ

Эти вычеты действуют не только при продаже «вторички». Вы можете уменьшить налог, даже если продаете квартиру в недостроенной новостройке по договору уступки прав требования.

Налог можно уменьшить даже при продаже недавно купленной квартиры

Декларацию в налоговую вам подавать не нужно: квартира появилась у вас до 2016 года и вы владели ею более 3 лет. Декларация 3- НДФЛ заполняется в двух случаях: если квартиру приобрели до 2016 года и владели ею менее 3 лет или если квартиру приобрели после 2016 года и продали ее, не дожидаясь 5 лет.

Налог с продажи квартиры

Вычисляет сумму налога, которую требуется уплатить при продаже квартиры

Собственник, продающий квартиру, платит налог с дохода от ее продажи.
Следующий калькулятор поможет Вам определить точную сумму налога на доход при продаже Вашей квартиры:

Налоги при продаже квартиры

Сумма (в рублях) за которую вы продаете квартиру (документально подтвержденная)

Как долго квартира находилась в собственности

Год в котором было приобретено жилье в собственность.

Документально подтвержденные расходы на приобретение или ремонт продаваемой квартиры

Какая часть квартиры находится в вашей собственности ( в процентах ).

Кадастровая стоимость на 1 января того года в котором продается квартира.

Способ получения права собственности на объект недвижимого имущества.

Налоговым резидентом признается лицо, проживающее на территории РФ 183 дня и более

Налог исчисляется с так называемой налоговой базы. В соответствии с налоговым кодексом, налоговая база — это сумма доходов, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, полагающихся налогоплательщику. Налогоплательщику при продаже квартиры полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, если квартира находится в собственности менее минимально допустимого срока владения.
Минимальный срок владения — 5 лет, или 3 года, если квартира приобретена до 2016 года. Кроме того срок 3 года установлен для квартир подаренных или унаследованных от близких родственников, квартир полученных в собственность в результате приватизации или квартиры, приобретенной плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3-х если она приобретена до 2016-го года), то налогов при продаже платить не надо.
В противном случае придется уплатить 13 процентов от налогооблагаемой базы, то есть, 13 процентов с суммы продажи минус 1 млн. рублей. Для нерезидентов процентная ставка выше — 30%.
Если стоимость продажи ниже чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог придется платить с 70% кадастровой стоимости.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Соответственно, если вы можете документально подтвердить расходы по приобретению или ремонту продаваемой квартиры на сумму превышающую 1 млн. рублей, то выгоднее использовать этот метод исчисления налогооблагаемой базы.
Старый налоговый калькулятор можно найти тут Налоги при продаже квартиры до 2016 года.

Консультацию по поводу получения налоговых вычетов и по заполнению декларации НДФЛ можно получить тут.

Налоги при продаже (менее 5 лет)

Квартира куплена в 2016г за 5 200. Если я продаю ее за 5 000 в 2018г. (менее 5 лет в собственности), нужно ли будет платить налог? Ведь никакой прибыли я не получаю

Участник программы «‎Работаю честно»

если 70% от кадастровой стоимости квартиры не превысит 5 200, то налога не будет

Квартира куплена в 2016г за 5 200. Если я продаю ее за 5 000 в 2018г. (менее 5 лет в собственности)- В ЭТОМ СЛУЧАЕ НАЛОГА У ВАС НЕ ВОЗНИКАЕТ.

ВОТ ЕСЛИ БЫ БЫЛО НАОБОРОТ «Квартира куплена в 2016г за 5 000. Если я продаю ее за 5 200в 2018г. (менее 5 лет в собственности)» — ТО НАЛОГ У ВАС БЫ БЫЛ 13% с прибыли (т.е. с 200 т.р.)

Участник программы «‎Работаю честно»

Как верно написала Татьяна, необходимо сравнивать ваш доход с величиной кадастровой стоимости на 1 января года, в котором произойдет отчуждение квартиры. Если ваш доход согласно договору купли-продажи квартиры составит сумму, меньшую, чем 0,7К, в целях расчета НДФЛ доход будет приниматься равным 0,7К, тогда расчет будет таким: НДФЛ = (0,7К — расходы на приобретение)*13%, в случае если стоимость в ДКП больше 0,7К, расчет такой: НДФЛ = (5000 000 — 5200 000)*13% — налога не возникает. Только сравнивать 0,7К нужно не с 5200, а с 5000.

Участник программы «‎Работаю честно»

«КС = 3 000» — расчет такой: НДФЛ = (5000 000 — 5200 000)*13% — налога не возникает.

Солидарен с ответом Дмитрия)!

Продавайте смело, налога не будет!

Участник программы «‎Работаю честно»

Дмитрий, ваша схема НДФЛ = (0,7К — расходы на приобретение)*13% не совсем соотносится с «Только сравнивать 0,7К нужно не с 5200, а с 5000», расход на приобретение это 5 200 000, если 07 кс выше 5 200 000, то логично, что и выше 5 000 000 в этом случае у налоговой логично возникнет вопрос по покупке по заниженной стоимости (это правда проблема уже предыдущего продавца), соответственно и в этой сделке могут возникнуть вопросы, но текущий собственник распиской может подтвердить, что фактические траты были выше.Я думаю в данном случае 0,7кс ниже и 5200 и 5000 и налога не будет, но было бы неплохо узнать все-таки КС, просто я полноты картины.

Участник программы «‎Работаю честно»

О сравнении расходов на приобретение с кадастровой стоимостью НК нам ничего не сообщает, поэтому никакой логики я в этом не вижу.

Участник программы «‎Работаю честно»

Логика в том что вычет составляет сумму фактических трат

Участник программы «‎Работаю честно»

Для Вашей ситуации, владении квартирой менее 5 лет, продажи в 2018 году квартиры за сумму 5 200 000 купленной в 2016 году за 5 000 000 р. следует применить схему расчета : доход минус расход. Согласно подпункта 2 п 2 ст 220 Налогового кодекса продавец имеет право уменьшить величину дохода на сумму расходов, связанных с его покупкой. В Вашем случае, Вы продаёте даже в убыток ( -200 000) . Однако, не забудьте, в любом случае, есть доход или нет, подать налоговую декларацию ( форма 3НДФЛ) , в противном случае Вам могут насчитать налог в полном объеме, без учета Ваших расходов на покупку, а также штраф за несвоевременную оплату налога , минимальная сумма 1 000 руб. УДАЧИ!

Покупка и продажа недвижимости: все о налогах

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.

Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).

В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.

При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:

  • Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
  • Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.

Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09:

  • Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.

Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:

  • Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент переходаправа собственности на здание, то есть на дату регистрацииправа собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.

Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:

  • Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
  • Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

Для покупателя

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

  • День отгрузки (передачи) товаров;
  • День оплаты (в том числе частичной).

При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).

Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

  • дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
  • или день его оплаты (частичной оплаты).

При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:

Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы — на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.

Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:

  • Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
  • В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
  • Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.

Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости

У покупателя

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).

При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.

Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

У продавца

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.

На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:

  • Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
  • Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
  • Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:

  • Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
  • Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.